¿Nos desharemos algún día del stock de viviendas vacías que tenemos?
Hoy no vamos a analizar si lo mejor para disfrutar de una vivienda es comprar o alquilar. Esto depende en gran medida del tipo de inmueble, la finalidad principal que le vayamos a dar y de nuestro perfil socioeconómico. Hoy nos detenemos en ver lo que está ocurriendo cuando ya hemos decidido que queremos comprar y no alquilar.
Cuando dentro de nuestros planes se encuentra la compra de una vivienda debemos de analizar dos puntos fundamentales:
- Intentar saber si pagamos el precio justo por ella. Es decir, saber si el precio que nos piden es el adecuado o si por lo contrario creemos que puede bajar más.
- Mirar y comparar todas las condiciones y precios que nos piden las diferentes entidades financieras a la hora de pedir la hipoteca (en caso de que la necesitemos).
En el primer punto debemos de ver los datos que nos ha traído la crisis así como quién es el propietario del inmueble que queremos adquirir.
En este sentido las asociaciones inmobiliarias y los informes de los Ministerios encargados del observatorio inmobiliario en España indican que, desde el inicio de la crisis, el precio de la vivienda nueva en España ha caído en un 40% desde el valor máximo que alcanzó en la parte álgida de la burbuja inmobiliaria. Esto es solo un dato, ya que lo que no se sabe es cuánto estaba realmente sobrevalorada la vivienda en aquellos momentos. Por eso es difícil conocer si el precio que nos piden hoy es el justo o aún está por encima del valor real.
Diferentes estudios indican que en los próximos años aun debería de bajar el precio de la vivienda entre un 20% y un 25% con respecto al precio actual, lo que supondría una bajada del 50% con respecto al precio máximo antes del inicio de la crisis.
Pero además del precio que nos pidan, debemos de saber si el propietario final de la vivienda es una inmobiliaria/promotora o si es una entidad financiera. Es importante por el sencillo dato de que los pisos en cartera de la entidad financiera salen al mercado más baratos que los que ofrecen las promotoras directamente. Puede que haya una diferencia en precios interesante entre dos inmuebles ubicados en el mismo lugar si el propietario es la promotora o si están en la cartera inmobiliaria de un banco. El hecho de que las entidades financieras se quieran deshacer de su cartera inmobiliaria hace que bajen precios así como que ofrezcan mejores condiciones en las hipotecas que concedan si se les compra a ellos la vivienda.
En este momento es cuando comenzamos en el segundo punto indicado al inicio, comparar las condiciones de las diferentes entidades.
Los bancos han aumentado drásticamente los diferenciales de las hipotecas, piden muchos más requisitos en garantía, obligan a contratar más productos que antes y, como mucho, financian un 80% del precio de la vivienda.
¿Pero ocurre siempre así? Pues no.
Si nos presentamos en una entidad a solicitar una hipoteca para un piso que hayamos visto y que queremos adquirir, casi seguro que si se cumpla todo lo anteriormente dicho. Pero si por lo contrario, vamos a una entidad a preguntarles que pisos poseen en cartera, escogemos uno y solicitamos una hipoteca, lo dicho antes cambia de forma drástica.
Nos encontramos con entidades que ofrecen incluso financiación del 100% del precio de la vivienda. Más plazo de hipoteca que si fuese un piso libre (no de su cartera). Diferenciales más reducidos que si lo que compramos es un piso ajeno a la entidad. No cobran comisiones de ningún tipo. Incluso alguna entidad rebaja el rigor en los requisitos de garantías para conceder la hipoteca.
En este sentido, si estáis decididos a comprar una vivienda, puede que debáis empezar por buscar pisos en las carteras inmobiliarias de las diferentes entidades. Eso sí, sin que ello os condicione. Si no hay nada que os satisfaga, mejor buscar fuera y después negociar condiciones, ya que a fin de cuentas vais a vivir en la vivienda y no es cuestión de comprar ‘lo menos malo’ porque sea más barato o nos cueste menos intereses.
Ventajas e inconvenientes
Las ventajas que tenemos son claras si optamos por adquirir una vivienda a un banco:
- Mejores condiciones que si pedimos la hipoteca para un piso que no sea de ellas: mejores diferenciales, mejores plazos, puede que más porcentajes de financiación,….
- Probablemente más baratos que el mismo piso si es propiedad de una promotora/inmobiliaria. Los datos indican que es así de forma generalizada ya que las entidades financieras quieren cubrir costes (minimizar pérdidas) más que conseguir beneficios, con lo cual suelen poner precios más bajos.
Y los inconvenientes se centran principalmente en uno como es el hecho de que al final no escogemos la vivienda que queremos, escogemos la mejor de lo que hay en la cartera inmobiliaria de la entidad financiera.
