avalistasPese a la solicitud de muchos organismos europeos de que la Ley Hipotecaria Española debe de experimentar cambios profundos, estos no se han acometido de forma seria en este proceso de reordenación bancaria que se ha realizado.

Es de las pocas leyes hipotecarias, por no decir la única, en países de la OCDE en la cual el hipotecado no solo responde con la garantía real que es la vivienda a adquirir, sino que también posee responsabilidad personal por la deuda contraída. Es decir, que la garantía real, en caso de no ser suficiente para cancelar la deuda pendiente, se vería complementada con la garantía personal del hipotecado (y/o avalistas en casos de que los hubiese). Y entendemos como garantía personal con todo el patrimonio presente y futuro tanto del titular como de los avalistas.

Pero tocamos aquí un tema muy interesante como es el de los avalistas. Vemos que ha ocurrido hasta ahora en las hipotecas que se concedían en España.

En la época del ‘boom inmobiliario’ los criterios de riesgo para conceder hipotecas se relajaron demasiado, sobre todo con respecto a la etapa anterior a dicho boom. Se concedían mayores porcentajes del precio de compra de la vivienda. Todo ello debido a la creencia de que la vivienda siempre subiría, con lo cual, si en unos años el titular dejaba de pagar la hipoteca por cualquier circunstancia, el banco embargaría el piso que tendría un valor en el mercado más elevado que el que poseía cuando se compró, lo que hacía que sin problemas el banco vendiese la vivienda y recuperase la deuda contraída.

Pero este sistema en España estaba viciado, ya que las entidades financieras solían usar artes ‘torticeras’ como era el de adjudicarse la vivienda por un importe del 50% del valor de la deuda pendiente  o, como mucho, del valor de la deuda inicial. Esto hacía que esta diferencia entre el valor con el que se lo quedaban y la deuda pendiente lo convirtiesen en un préstamos personal que debería de ir pagando el hipotecado que se veía sin piso y pagando por una deuda que no debería de tener.

Es en este punto cuando las entidades jugaban con la figura de los avalistas. Antes de quedarse con la vivienda se exigía el pago total de la deuda pendiente al titular y, si esto no podía, al avalista en caso de que existiese. Si este había firmado como garante o aval como persona física, pasaba a responder solidariamente del total de la deuda pendiente, con todos sus bienes presentes y futuros. Si por lo contrario la firma como avalista era aportando un bien en garantía, por ejemplo otra vivienda, la garantía personal del avalista se limitada a ese bien patrimonial y a nada al patrimonio personal presente o futuro restante.

Por eso las entidades que daban hipotecas buscaban siempre el tener avalistas y no dobles garantías reales, ya que, aunque el avalista no tuviese nada hoy, en un futuro si lo podría tener y se debería de hacer cargo de la deuda pendiente.

Imaginemos un ejemplo: hijo que pedía una hipoteca para adquirir su vivienda y le avalaba los padres. ‘Opción a’ con garantía personal, ‘Opción b’ poniendo en garantía una vivienda vacía que poseían. Si el hijo dejaba de pagar, en la ‘Opción a’ se le reclamaba la deuda a los padres que deberían de responder con cualquier bien que tuviesen, dinero o propiedades. Desgraciadamente muchos padres se vieron echados de sus propias casas porque el banco les embargaba su vivienda al haber avalado personalmente a sus hijos. En la ‘Opción b’, los padres se verían privados de la propiedad puesta en garantía pero nada más.

Por lo tanto, si te piden ser avalista tener muy claras las dos opciones de aval que podéis hacer: o personal o con segunda garantía real.

Y es que mientras no se reforme en profundidad nuestra Ley Hipotecaria, a los avalistas solo les quedará saber muy bien que es lo que firman. En ese caso el avalista podrá firmar sin problemas ya que su participación es básicamente para dar más solvencia a la operación ya que, en caso de impago, la entrega de la vivienda hipotecada cancelaría la deuda (una dación en pago) y nunca se vería afectado ni de forma personal ni con segundas garantías reales.

Lo cierto es que las entidades sí que buscan siempre incorporar avalistas a las operaciones. Mientras más mejor. Y es que aunque un avalista no tenga nada hoy ¿quién nos dice que en unos años sea multimillonario? Incorporar garantías adicionales a las operaciones siempre es preferible para la entidad que no tenerlas por eso no se niegan a incorporar a un avalista, aunque si no es bueno, intentarán incorporar a más avalistas a la operación.

Por lo tanto, si nos vemos obligados a firmar como garantes en alguna operación, intentaremos que sea con una garantía real concreta y no con el aval personal pleno para evitar problemas en el futuro.